Nowe plany ogólne będą kształtować przestrzeń polskich gmin przez wiele lat. To właśnie teraz rozstrzyga się przyszłość parków, terenów rekreacyjnych, dolin rzecznych i innych obszarów ważnych dla retencji wody oraz adaptacji do zmiany klimatu. Warto wiedzieć, które zapisy planu mogą wzmacniać ochronę zieleni, a które ją osłabiać.
Czym jest plan ogólny gminy?
Plan ogólny jest cyfrowym dokumentem przestrzennym, który wyznacza strefy planistyczne dla całego obszaru gminy. Pliki z planem ogólnym możemy odczytać na stronach rządowych, niektóre gminy publikują je na swoich geoportalach.
Powołany został ustawą o planowaniu przestrzennym, wyznaczając nowy sposób myślenia o zagospodarowaniu przestrzennym.
Katalog 13 stref, które mogą zostać wyznaczone w planach, jest określony ustawowo. Każda ze stref ma zdefiniowane podstawowe profile funkcjonalne, opisujące, jakie funkcje pełni dany teren w gminie. Samorządy mają jednak znaczną swobodę w ich rozmieszczeniu oraz w definiowaniu dodatkowych profili funkcjonalnych, które mogą uwzględnić w przeznaczeniu danej strefy. Rekomendujemy jednak, aby robiły to z rozwagą, ponieważ zbyt szeroki katalog profili funkcjonalnych może utrwalić chaos, zamiast go ograniczać.
To właśnie na tym etapie rozstrzyga się, jak będzie wyglądać przestrzeń wokół nas.
Zieleń w zabudowie mieszkaniowej
Trzy strefy planistyczne przeznaczone są dla zabudowy mieszkaniowej: wielorodzinnej, jednorodzinnej oraz zagrodowej. Ich wielofunkcyjny charakter odzwierciedla współczesne trendy w planowaniu przestrzennym, w szczególności koncepcję miasta 15-minutowego. Zakłada ona tworzenie przestrzeni, w której mieszkańcy mają łatwy dostęp nie tylko do usług i miejsc pracy, ale również do terenów zieleni i rekreacji. Takie rozwiązanie ogranicza konieczność korzystania z samochodu, poprawia jakość życia i sprzyja budowaniu bardziej odpornych oraz przyjaznych środowisku miast i gmin.
W podstawowym profilu funkcjonalnym stref mieszkaniowych znajdują się m.in. tereny usług, komunikacji, zieleni urządzonej oraz infrastruktury technicznej. Dodatkowo strefy te mogą zostać uzupełnione o tereny handlu wielkopowierzchniowego, zieleni naturalnej, ogrodów działkowych, lasów oraz wód.
Dla każdej strefy określono minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej (PBC), czyli terenu pokrytego roślinnością lub wodą, który pozwala na wsiąkanie i zatrzymywanie wód opadowych. W przypadku wielofunkcyjnych stref mieszkaniowych wynosi on co najmniej 30%.
Warto jednak pamiętać, że zarówno profile funkcjonalne, jak i wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej odnoszą się do poszczególnych nieruchomości, a nie do całej strefy. Oznacza to, że samo wyznaczenie strefy mieszkaniowej nie gwarantuje zachowania istniejących terenów zieleni. Mimo że przepisy dopuszczają w takich strefach występowanie zieleni urządzonej i naturalnej, obszary te mogą w przyszłości zostać przeznaczone pod zabudowę, o ile spełnione zostaną wymagania dotyczące powierzchni biologicznie czynnej dla danej działki.
Jak w tej sytuacji chronić tereny zieleni? Istotną cechą planu ogólnego jest brak określonej skali opracowania. Dzięki temu możliwe jest wyznaczanie stref planistycznych obejmujących nawet pojedyncze działki lub ich fragmenty. Warto korzystać z tej możliwości, wydzielając istniejące tereny zieleni jako odrębne strefy. Pozwala to skuteczniej chronić je przed przyszłą zabudową i zachować ich funkcje przyrodnicze oraz społeczne. Takie rozwiązanie może być również korzystne dla samorządów, ponieważ zmniejsza powierzchnię terenów mieszkaniowych uwzględnianą w bilansie zabudowy, pozostawiając większą elastyczność przy wyznaczaniu nowych obszarów rozwoju tam, gdzie są one rzeczywiście potrzebne.
Strefa zieleni i rekreacji, czyli zieleń na terenie zabudowanym
Podstawową strefą przeznaczoną do ochrony i kształtowania terenów zieleni w obszarach miejskich jest strefa zieleni i rekreacji (SN). W jej podstawowym profilu funkcjonalnym znajdują się tereny zieleni urządzonej, plaże, wody, komunikacja oraz infrastruktura techniczna. Katalog dopuszczalnych funkcji może jednak zostać rozszerzony m.in. o usługi sportu i rekreacji, kultury i rozrywki, handlu detalicznego, gastronomii, turystyki, edukacji, nauki, zdrowia i pomocy społecznej, a także o ogrody działkowe, tereny zieleni naturalnej czy lasy.
Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej (PBC) dla strefy zieleni i rekreacji wynosi 50%. W praktyce oznacza to, że nawet połowa powierzchni działki może zostać przeznaczona na inne funkcje! Dlatego podczas konsultacji planu ogólnego warto sprawdzić, jakie dodatkowe profile funkcjonalne gmina dopuściła w poszczególnych strefach SN. Co istotne, samorząd może ustalić wyższy udział powierzchni biologicznie czynnej niż wymagany ustawowo, co pozwoli lepiej chronić tereny zieleni przed zabudową.
Jeżeli w strefie zieleni i rekreacji dopuszczono szeroki katalog usług, przy jednoczesnym pozostawieniu minimalnego wskaźnika PBC, może dojść do sytuacji, w której teren formalnie przeznaczony pod zieleń zostanie w dużej części zabudowany. W skrajnym przypadku, zamiast parku lub ogólnodostępnego terenu rekreacyjnego może powstać obiekt usługowy otoczony trawnikiem. Jeśli chcemy ochronić taki teren, powinniśmy postulować ograniczanie dodatkowych funkcji oraz podwyższanie wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej.
Strefa otwarta, czyli narzędzie do budowania sieci powiązań przyrodniczych
Drugą strefą dedykowaną zieleni jest strefa otwarta (SO), kluczowa dla odbudowywania retencji krajobrazowej i przywracania równowagi w zagospodarowaniu przestrzennym.
W podstawowym profilu funkcjonalnym strefy otwartej znajduje się teren rolnictwa z zakazem zabudowy, teren lasu, zieleni naturalnej, wód, komunikacji i infrastruktury technicznej. W dodatkowych profilach funkcjonalnych mogą się pojawić elektrownie wiatrowe, słoneczne, geotermalne, wodne, tereny biogazowni oraz tereny zieleni urządzonej.
Aby uniknąć lokalizowania instalacji odnawialnych źródeł energii w miejscach kolidujących z innymi funkcjami przestrzeni, strefę otwartą można podzielić na mniejsze obszary i przypisać im różne dodatkowe profile funkcjonalne. Jeszcze ważniejsze jest jednak to, by stref otwartych w gminie było możliwie dużo i by tworzyły one spójny system terenów przyrodniczych.
Powinny one chronić doliny rzeczne, mokradła i inne obszary cenne dla retencji wody, oddzielać tereny mieszkaniowe od uciążliwych funkcji przemysłowych oraz tworzyć sieć powiązanych ze sobą przestrzeni przyrodniczych. Taki system wspiera przewietrzanie miast, umożliwia migrację zwierząt, zachowuje ciągłość ekosystemów i wzmacnia odporność gmin na skutki zmiany klimatu.
To pierwszy artykuł w serii, w której chcemy przybliżyć Wam temat planów ogólnych i zachęcić do zaangażowania się w ich konsultacje. Już w krótce kolejne!
Autor: Ilona Gosk, Fundacja Sendzimira
